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司法拍賣房屋的法律風險有哪些


  司法拍賣房屋還暗藏著很多風險隱患,如果沒有深入了解,很有可能會陷入麻煩之中,最終“得不償失”。那么司法拍賣房屋的法律風險有哪些呢?司法拍賣的競拍流程又是什么?下面由法律快車的小編在本文詳細介紹。

  一、司法拍賣房屋的法律風險有哪些

  1、房屋原所有權人的身份背景

  大家都知道,司法拍賣房屋基本是由于債務人無法履行到期債務,而被債權人起訴,查封抵押房產,最終被法院強制執行拍賣,當前大部分是由于投資失敗。資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起,如果房主是循規蹈矩做生意投資失敗,人品可靠還好,但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路,那么你通過法院拍下了他的房屋,如果碰到不講理的流氓,日后回到你家找你鬧事、算賬,那你可就麻煩了。一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強制拍賣的具體原因,而且法院也不會24小時守在你家里保護你,那么如果碰到這種流氓分子,真的是雞犬不寧了。

  2、戶口問題,房屋雖然被你拍下了,但是原房主的戶口卻無法遷出。

  3、長期租賃的法律風險

  根據物權法等法律規定,如果租賃在前、抵押在后的,拍賣成交后原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的,會把租賃合同簽的很長,甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋,買下了之后由于承租人的存在,自身還是沒法搬進去住。更有甚者,有的一開始說沒有租賃,等你拍賣后,突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退,那你就麻煩了。

  4、補繳相關稅費的風險

  營業稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的,還有就是水電費、物業費及其他費用如果拖欠了很久,也是需要拍賣后買受人自行承擔的,這塊費用還是要考慮的。

  二、司法拍賣的競拍流程

  1、競買者可以通過報紙和網站的公告了解項目的具體情況,一般情況下不動產會進行30天以上的公告,競買人也可以趁此期間到項目當地了解物業具體情況和風險。

  2、如果確定有意參與競拍,那么就可以將保證金打到法院的指定賬戶中,保證金約為房屋評估價的5%。

  3、憑借保證金收據和本人身份有效證明,如果是公司參與競拍就可以拿著公司營業執照、組織機構代碼證、法人身份證復印件,辦理競買登記手續。

  4、如果競拍成功,競買人可以拿到《法院裁定書》、《協助執行通知書》《拍賣成交確認書》等文件去房管部門過戶。如未能奪標,拍賣結束三天之后可辦理退還保證金手續。

  5、拍賣當天,競買人就能憑賬戶和密碼登錄電子競價系統或到競買現場參與競拍。


上一司法拍賣對競買人有哪些要求

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